Cuando vives en un edificio con otros propietarios, es normal que en algún momento surja algún problema o daño que se deba resolver. En estos casos, es importante aclarar tanto la causa de los daños, como la responsabilidad de los mismos, algo que, a menudo, puede generar discrepancias. De ahí la importancia de entender bien qué son y qué implican la propiedad horizontal y la responsabilidad civil en una comunidad de propietarios.
¿Qué es la propiedad horizontal?
Antes de profundizar en las obligaciones, repasemos la base: ¿qué es exactamente la propiedad horizontal? Con este concepto, hacemos referencia a la forma en la que se organiza la propiedad de un edificio entre varios propietarios. Así, cada uno de ellos tiene derecho exclusivo sobre una parte específica, como puede ser un piso, una plaza de garaje o un trastero, y, a su vez, comparten entre todos las zonas comunes, como los descansillos, el portal, la escalera o el ascensor.
¿Cuáles son las obligaciones de cada propietario en una comunidad?
Una vez abordada la definición de propiedad horizontal, abordemos otro tema clave: ¿qué obligaciones tiene cada propietario en una comunidad? Estas se establecen en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal e incluyen:
- Los propietarios deben respetar y cuidar las áreas comunes del edificio, tanto las de uso general como las privadas de otros propietarios. Esto incluye usarlas correctamente y evitar causar daños.
- Es responsabilidad del propietario mantener su propia vivienda o local en buen estado, de manera que no cause problemas a la comunidad ni a otros propietarios. En caso de que el propietario tenga algún descuido, deberá responder por los daños causados y repararlos.
- El propietario deberá contribuir económicamente según la cuota establecida para mantener el edificio, sus servicios y otros gastos generales que no puedan ser asignados individualmente.
¿Qué es la responsabilidad civil?
Otro concepto relevante al hablar de propiedad horizontal es el de la responsabilidad civil. ¿Qué es exactamente? La responsabilidad civil se refiere a la obligación legal de una persona de reparar el daño o perjuicio causado a otra u otras, ya sea por acción u omisión (o lo que es lo mismo: por algo que se ha hecho o por algo que no se ha hecho). Este concepto abarca tanto daños materiales como personales, incluyendo lesiones físicas o daños económicos, entre otros, y en muchos casos, también la reparación de daños morales o psicológicos.
Responsabilidad civil en el ámbito de la propiedad horizontal: consideraciones generales
Por supuesto, la responsabilidad civil juega un papel crucial en el contexto de la propiedad horizontal, asegurando que cualquier daño causado dentro de un edificio se aborde de forma correcta. ¿Cómo se aplica la responsabilidad civil en el ámbito de la propiedad horizontal? A continuación, detallamos varios aspectos importantes que debes conocer:
- La responsabilidad civil en la propiedad horizontal no difiere de la responsabilidad civil general: en caso de que un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal o cualquiera de los pisos y locales que lo integran y sus instalaciones sufran o provoquen daños, tanto si es por falta de mantenimiento, como por uso indebido, la persona que debe responder es el copropietario que por acción u omisión (aun de forma negligente) los hubiese ocasionado.
- La comunidad de propietarios es responsable civil de los daños en áreas comunes que de ella se deriven: puede recaer sobre ella tanto la responsabilidad contractual (si se incumple un contrato previo celebrado por la comunidad con el perjudicado) como extracontractual (no existe una relación previa), pudiendo ser el perjudicado uno de los propietarios miembro de la comunidad de propietarios o un tercero ajeno a la misma. Por lo que tiene como deber mantener y conservar sus elementos comunes.
- Es obligación de cada copropietario el mantenimiento de su propio local o piso.
- La responsabilidad del causante del daño es independiente de la existencia, o no, de pólizas de seguro que lo cubran.
- Para identificar al responsable es imprescindible conocer el origen de los daños (y para exigirle que responda, es necesario, además, poder probarlo).
- A tal fin, es fundamental contar con la colaboración de un técnico profesional e, incluso, encargarle la elaboración de un informe pericial, si lo que se pretende es reclamar judicialmente.
- Si el origen de los daños se encuentra en un elemento común, los responsables serán todos los copropietarios (la comunidad), a razón de la cuota que a cada uno le corresponda.
Terrazas en comunidades de propietarios: ¿son elementos comunes o privativos?
Las terrazas y balcones suelen generar múltiples dudas en las comunidades de propietarios. ¿Se trata de elementos comunes o privativos? El artículo 396 del Código Civil considera que las terrazas y balcones son elementos comunes del edificio, sin embargo, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo llega a la conclusión de que estos elementos, aun teniendo la consideración de elementos comunes, podrían cambiar su configuración a elemento privativo. En este caso se haría modificando el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o a través de un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.
Lo más habitual y por lo que se respalda en la mayoría de los casos es la consideración de la terraza como un elemento común de uso privativo.
¿Quién debe pagar el mantenimiento y la reparación en las terrazas?
Si los daños (habitualmente, humedades) tienen su origen en terrazas de uso comunitario, la cuestión no ofrece duda: la responsabilidad recae sobre la comunidad de propietarios.
Por otro lado, si es de uso privativo, la responsabilidad varía, ya que, en consonancia con lo reiterado a lo largo del presente artículo, es totalmente necesario acudir al origen del daño:
- Si el daño sufrido es consecuencia del deterioro por el mero paso del tiempo, la comunidad de propietarios será la encargada de su reparación. Art. 10.1 a) LPH.
- Si, por el contrario, el daño es producido por un incorrecto uso del mismo, la reparación correrá a cargo de dicho propietario, por no haber prestado la diligencia en su uso que obliga la ley. Art. 9.1 a) LPH.
¿Quién debe responder de los daños ocasionados por defectos constructivos en un inmueble dividido horizontalmente?
Todos los profesionales, empresas y entidades que intervengan en las obras deben responder frente a los propietarios de los defectos constructivos que presente el edificio y reparar los daños que éstos provoquen, dentro, cada uno, de su respectivo ámbito de actuación:
- El promotor es el dueño de la obra; la persona, natural o jurídica, por cuenta de quien actúan todos los demás intervinientes.
- El proyectista es el arquitecto que redacta el proyecto.
- El director de la obra es el arquitecto que dirige su desarrollo en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.
- El director de ejecución es el aparejador o arquitecto técnico que dirige, controla y supervisa, generalmente a pie de obra, la ejecución material de los trabajos de construcción.
- El constructor (o contratista) es la empresa o profesional que, siguiendo las instrucciones de los directores de obra (dirección facultativa) lleva a cabo las obras con arreglo al proyecto.
Frente a los propietarios, el promotor es responsable de todos los daños en áreas comunes o viviendas causados por los defectos constructivos que tenga el edificio, con independencia de cuál sea su origen; los demás intervinientes responden solo de los daños provocados por los defectos que les sean imputables.
Plazos de garantía: ¿qué son?
Los plazos de garantía son los períodos de tiempo en los que deben aparecer los daños provocados por los defectos constructivos para que el propietario perjudicado (o la comunidad de propietarios, si se trata de un elemento común) pueda exigir su reparación (Art. 17 de la Ley 39/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -LOE-).
Los defectos que aparezcan o se manifiesten una vez transcurridos estos plazos no se pueden reclamar con base en la LOE.
¿Cuánto duran los plazos de garantía?
Los plazos de garantía tienen una duración de:
- 1 año: para defectos de terminación o acabado; tienen una incidencia estética, pero no afectan a la habitabilidad del inmueble ni a su estructura.
- 3 años: para defectos que, siendo de mayor gravedad que los anteriores, merman o dificultan la habitabilidad y uso del edificio, pero no afectan a su estructura (humedades y parqués irregulares, levantados o combados, son los más habituales).
- 10 años: para defectos más graves que todos los anteriores y que afectan a la estructura del inmueble, poniendo en riesgo su estabilidad.
La prueba del alcance de los daños y del momento en el que aparecieron (o se estabilizaron) le corresponde a quien reclama. A tal efecto, es imprescindible encargar un informe pericial.
¿Cómo se calculan los plazos de garantía?
Todos estos plazos empiezan a computarse desde la entrega de la obra (Art. 6 de la LOE), ya sea tácita (sin acta de recepción), o expresa (con acta de recepción); y no pueden ser suspendidos ni prorrogados.
Plazo de prescripción: ¿qué es?
Denominamos plazo de prescripción al período de tiempo del que dispone el propietario damnificado para exigir judicialmente la reparación de los daños y la subsanación de los defectos constructivos que los hubiesen ocasionado (Arts. 18 de la LOE, y 1.932, 1.961 y 1.973 del Código Civil).
¿Cuánto dura el plazo de prescripción?
La duración del plazo de prescripción es de 2 años interrumpibles.
¿Cómo se calcula el plazo de prescripción?
El plazo de prescripción de dos años empieza a computarse desde la fecha de aparición de los daños. Si se trata de daños que tardan un tiempo en manifestarse por completo, el plazo se computa desde que se estabilicen.
Se interrumpe por las reclamaciones extrajudiciales que el perjudicado haga al responsable de los defectos, de forma que, tras cada reclamación, se abre un nuevo plazo de prescripción de dos años.
¿Te han quedado dudas o necesitas ayuda con algún tema relacionado con la propiedad horizontal y/o la responsabilidad civil? Contáctanos. En ANCLA ABOGADOS, ponemos a tu disposición nuestros abogados civiles en A Coruña y Madrid y estaremos encantados de ayudarte.
